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，
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。


大家好
，
我是蓝白
。


今天香港回归以来第一个五年规划正式公布
，
里面最核心、也最影响每个普通人的
，
就是住房政策
。


未来十年香港的房屋供应
，
定了个 4:3:3 的结构 —— 公营出租房屋占四成
，
资助出售单位占三成
，
私人住宅占三成
。


很多人刷到新闻只觉得是又加了公屋
，
没什么新鲜的
。
但仔细研读发现这根本不是简单多盖几栋楼
，
而是香港整个住房体系
，
甚至整个城市发展逻辑的一次转向
。


先给大家算笔最直观的账
。
根据香港房屋署公布的历年公营房屋实质建屋量
，
2020 到 2021 财年
，
公屋加资助出售房一共只建了 11261 套；2022 到 2023 财年
，
更是只有 10587 套
。


过去十年里
，
公营房屋年均建成量大概 1.6 万套
，
高峰期也没超过 2.7 万套
。


而这次五年规划里写了：2026-27 到 2030-31 这五个财年
，
连同简约公屋在内
，
公营房屋总建屋量要达到 19.6 万个单位
。


算下来年均接近 4 万套
，
是过去十年平均水平的 2.4 倍
。


对应的目标也很明确：公屋综合轮候时间
，
今年就降到 4.5 年
，
2030 年之前压到 4 年以下；2030 年基本解决住宅大厦里的劣质劏房问题
。


你可能对 4 年轮候没概念
。
就在 2018 年前后
，
香港公屋轮候时间最长冲到过 6 年
，
轮候人数超过 15 万
，
很多低收入家庭一边排队
，
一边挤在十几平的劏房里
，
厨房厕所共用
，
夏天闷热到连风扇吹的都是热风
，
孩子写作业只能趴在床上
。


聊到这肯定有人会问
，
之前香港不是一直说公私房屋 7:3 的供应比例吗
，
怎么突然改成 4:3:3 了
？

我先给大家捋清楚这个比例的变化
，
很多人都没看懂
。


之前的 7:3
，
是公营房屋占 7 成、私人住宅占 3 成；而公营房屋内部
，
又是公屋（出租）占 7 成、资助出售单位占 3 成
。
算下来整个市场里
，
公租房占 49%
，
资助房占 21%
，
私楼占 30%
。


现在的 4:3:3
，
是把公营的 7 成拆成了 4 成公租、3 成资助出售
，
私楼的 3 成保持不变
。


也就是说
，
公营整体的盘子没缩
，
甚至还在大幅扩量
，
但内部结构彻底调了 —— 增加资助出售的比例
，
压缩纯出租公屋的占比
。


为什么要这么调
？

2018 年把比例从 6:4 改成 7:3
，
是因为当时公屋轮候队伍太长
，
大量基层家庭住不上公屋
，
只能去住劏房
，
当务之急是兜底
，
所以优先建出租公屋
。


而现在调整内部结构
，
核心要解决的是另一个问题：公屋的流转率太低
，
年轻人没有置业阶梯
。


香港房屋局之前接受采访时说过一个很现实的问题：很多公屋租户收入涨了
，
也不敢搬出去买房子
，
因为一旦离开公屋
，
就再也回不来了；而外面的私楼价格
，
对普通工薪家庭来说根本够不到
。


结果就是公屋资源沉淀在里面
，
外面的人排不到
，
中间的人上不去
，
形成了一个卡住的循环
。


你有没有发现
，
香港的住房市场过去是两头大、中间空：最底层的人等公屋
，
最有钱的人买私楼
，
中间的中产和年轻人
，
既没资格住公屋
，
又买不起私楼
，
只能一直租房
，
或者背几十年高额房贷挤纳米楼
。


这次把资助出售单位提到三成
，
就是补中间这一截
。
让公屋租户收入提高了
，
可以买资助房
，
把公屋腾出来给更需要的人；让刚工作没几年的年轻人
，
不用直接硬扛千万级的私楼
，
有个过渡的上车选择
。


用官方的话说
，
叫 “完善置业阶梯
，
鼓励上流”
。


说句实在话
，
这不是什么新鲜概念
，
香港七八十年代就有居屋计划
，
当年就是靠资助出售房
，
让大量家庭实现了自置居所
。
只是 2002 年之后
，
公营房屋供应收缩
，
资助出售的比例砍了一大截
，
这个阶梯慢慢就断了
。


再往深一层说
，
这次调整根本不只是民生问题
，
它是在给香港的经济和产业松绑
。


中金公司去年的研报里有个判断：香港楼市长期波动大
，
本质是三个周期的错位 —— 经济周期跟着内地走
，
货币周期跟着美元走
，
供地周期又有自己的内生节奏
，
三者不同步
，
就容易出现房价大起大落
。


而房价高企的代价
，
最终全都会传导到产业和普通人身上
。


企业要付高额租金
，
成本降不下来
，
制造业和科创产业很难落地；年轻人要攒钱买房
，
不敢消费、不敢创业、不敢生孩子
，
整个社会的流动性和活力都被房价锁住了
。


你去看这次五年规划
，
房屋政策从来不是单独拿出来说的
，
它和北部都会区、创科产业发展、人才政策是绑在一起的
。


未来十年香港要供应 2500 公顷熟地
，
其中 1400 公顷未来五年就能落地
，
大部分都在北部都会区
。
房子建在产业园区旁边
，
就业和居住一起解决
，
相当于把过去 “市中心高房价、郊区没产业” 的模式反过来了
。


降低居住成本
，
才能留住人才；有了人才
，
才能发展创科产业；产业起来了
，
税基扩大
，
财政才能摆脱对卖地收入的过度依赖
。
这是一个正向循环的开始
，
而不是过去那种靠高地价、高房价拉动经济的老路
。


相信很多人看到这都会有所疑惑
，
我正好借着这个机会详细说说
。


香港缺地喊了几十年
，
真的能建出这么多房子吗
？不会又是画饼吧
？

首先
，
土地的来源是明确的：北部都会区的土地开发、填海工程、农地转换、市区重建
，
还有政府手里的土地储备
。


香港政府 2025 年的长远房屋策略进度报告里已经明确说
，
已经觅得足够土地
，
满足未来十年 30.8 万套公营房屋的供应目标
。


而且这次不是只给数字
，
是把五年的建屋量、轮候时间、劏房治理的目标都写进了五年规划
，
有明确的时间节点
，
要接受立法会和公众的监督
，
和过去那种年度目标不一样
。


当然
，
难点肯定有
。
比如填海和北部都会区的基建周期长
，
建筑工人短缺
，
还有环保和规划的流程问题
，
这些都可能拖慢进度
。


但至少方向是明确的
，
而且是用五年规划的形式把长期目标固定下来
，
不会因为短期的市场波动或者政府换届就改弦易辙
。


还有公屋建多了
，
会不会冲击私人住宅市场
？房价会不会跌
？

这个问题
，
中金公司今年 3 月的研报其实已经算过一笔账
。


首先
，
公营房屋和私人住宅的客群重叠度非常低
。
公屋是给低收入家庭的
，
资助出售房有严格的收入和资产限制
，
和私楼的目标客群根本不是一批人
。


其次
，
未来私楼的供应比例还是 3 成
，
没有大幅增加
。
2026 财年私宅用地供应大概 2.26 万套
，
和过去一年的一手成交量差不多
，
属于温和补库存
，
不是砸盘
。


反而
，
公营房屋供应稳定了
，
劏房的需求降下来
，
租金压力缓解
，
反而能平滑私楼市场的波动
。
过去香港租金一涨
，
房价就跟着涨
，
本质是供应不足导致的恐慌
。
现在预期稳定了
，
市场反而会更健康
。


中金的判断是
，
香港私宅市场已经在 2024 到 2025 年筑底企稳
，
未来两到三年处于量价双升的修复周期
。
这次的供应结构调整
，
不会改变这个大趋势
，
反而会让复苏的基础更扎实
，
不会再出现过去那种暴涨暴跌的行情
。


还有人说
，
公屋会养懒人
。
这个担心也没必要
。
香港一直有公屋富户政策
，
收入超过限额就要加租
，
甚至要求退租；这次政策还明确要收紧富户政策
，
同时鼓励公屋租户购买资助房
，
本质是让资源流动起来
，
而不是让人躺平在福利里
。


说句实在话
，
香港的住房问题
，
是几十年积累下来的结构性矛盾
，
靠一个五年规划就彻底解决也不太现实
。


但这次的 4:3:3 结构
，
还有 19.6 万套的建屋目标
，
至少是走对了方向
。


它不再是简单的 “市场不行就救市、排队太长就加公屋” 的短期应对
，
而是从供应端入手
，
重新搭建整个住房阶梯
，
让不同收入的人都有对应的选择
，
也让资源能流动起来
。


最后我想说
，
香港过去几十年的住房政策
，
每一次调整都有它的时代背景
。


70 年代十年建屋计划
，
是为了解决战后大量移民的居住问题；80 年代推行居屋
，
是为了让中产实现置业；2002 年收缩公营供应
，
是当时的经济和财政环境下的选择
。


没有哪一种政策是永远正确的
，
适合时代的
，
就是对的
。


而今天的这次调整
，
本质上是香港在从 “地产主导” 的发展模式
，
转向 “产业和民生双驱动” 的新模式
。


房子不再是单纯的投资品
，
也不再是财政的工具
，
它回归了最基本的居住属性
，
也回归了城市发展的本质 —— 让人能留下来
，
能生活
，
能向上走
。


我是蓝白
，
今天先聊到这
，
咱们下期再见
。