据天泉新闻于2024年10月22日 17时04分04秒发现
，“鹤岗化”在珠三角蔓延了吗热点
，作者 |优优

编辑 | 车卯卯

“鹤岗化”在珠三角蔓延

广州一直是北上广中的先行者
，在北京和上海还在考虑如何温和释放政策的时候
，广州直接扔出来了取消限购的政策的重磅炸弹
。

对于人口稠密的珠三角来说
，广深固然是做事业和想要闯荡的核心地带
。但是如果想要躺平
，鹤岗远在东北
，而每天有六十多趟楼巴就能到的清远
，是只需要房子安家年轻人的不二之选
。

比如距离广州车程不过三十分钟的某清远小区
，是一个完全成熟的社区
。周围超市就有三家
，游泳馆、社区医院、电影院、餐饮店应有尽有
。此外
，这里是学区房
，从幼儿园到高中
，覆盖了公立和私立学校
。这里绿化率很高
，小区里都是绿植
，有些房型能直接开窗面湖
。

往大了说
，清远这座城市
，素有广东后花园之称
，也是广东少有的看雪圣地
。春夏能看山水和玩漂流；秋冬天来这里赏花和看雪
。

最重要的是
，70平、带精装和电梯的房子
，只要15.5万
，不过一辆中端新能源车的价格
。在清远
，不到三千一平的房子比比皆是
，所以这里
，也被称为广东鹤岗
。清远之外
，环绕着广深的中山和惠州
，甚至佛山
，也能看到“鹤岗化”一平米两三千的房子
。

广东周边房价已经开始走低

可是
，越来越多人不愿意住进这些房子
。

买清远的广州上班族
，

希望找到下一批“广州接盘侠”

买下清远美林湖的房子之前
，陶滔的规划是每天坐楼巴通勤广州上下班
，全程一个多小时
。买房后发现
，还是公司旁租的城中村小单间香
。

那是2016年的春节前后
，陶滔身边准备买房的同事朋友们总会提到一件事——广清城际即将要通车了
。从地理位置来看
，清远与广州的花都区相邻
，清远市区到广州市中心天河区距离约60公里；清远的银盏到广州花都区
，不过10公里
。

在连接两市的广清城际开通后
，从广州到清远
，最快只要25分钟
。广州的房价动辄2-3万
，彼时的清远
，均价只要五六千
。

2016年开始
，广清城际轨道通车的消息时常传出

这则消息
，像是当时专门为广州准备买房的人制造的狂欢
。

一方面
，每回陶滔经过或者出入地铁口
，总能看到有人在发清远楼盘的传单
，“均价3字头
，25分钟双城通勤”等字样加红加粗印在传单双面
。另一方面
，在一些重要的公交站旁
，能时常看到清远楼盘的大巴
，招揽着路人组团坐大巴到清远实地看房
。

广州人
，从这个时候开始
，加速涌入这个房价洼地
。

清远多个临近广州楼盘的售楼中心
，被销售挂在嘴边的卖点就是
，“来我们这边看房的
，基本都是广州人”
。

陶滔确实心动
。他是湖南人
，2014年在广州读完大学后便留了下来
。在广州买房的顾虑
，一是贵
，二是还没缴满三年社保不具备资格
。于是
，5月份的一个周末
，陶滔坐上了免费的房企大巴
，和满车的广州人踏上了清远的看房之旅
。

去了清远两回以后
，他最终以七千多一平下了82方的小三房
，月供一个月不到2000块
。促使他做下这个决策的原因
，和很多广州年轻人在清远买房的原因很相似
，这里便宜、绿化好、适合生活
，比起广州城区的老破小要舒服多了
。

买清远临近广州这一块的广州人
，还有一个重要的原因——学位
。

陶滔的隔壁邻居
，是一对陪读母子
。在广州
，因为孩子不是广州户口
，即便有房也读不了公立学校
，私立学校学费贵；在这里他们是全款拿下的房子
，附近学位多
，并且私立价格也便宜过广州
。于是
，邻居母子就过上了周一到周五在清远
，周末回广州的双城生活
。

但现在
，买在这里的广州人也希望有别的广州人来接盘这里的房子
。

清远的房价经历了过山车
，从一平米四五千涨到过上万
，又重新跌回了四五千
。早些年因为投资价值买清远楼盘的炒房客
，大部分在割肉离场以求及时止损
。

清远2016-2023年平均房价变动（数据来源
：
安居客）

陶滔认识一个广州的民宿房东
，在一个临近景区的小区金碧天下房价暴跌时
，一次性买了几套
，专门用来做周末生意
。而转让给这个民宿房东的业主
，也是广州人
。

清远还有其他单价只有2-3千/平米的房子

而非投资的陶滔
，最终还是没住他的清远新房
。

因为
，交通不便这个问题
，在装修阶段就显现出来了
。

当时的楼巴并不如现在班次多
，而且陶滔只有周末才能去看装修
，且出行时间不确定
，所以他的交通工具主要是拼顺风车
，加上司机去接别的乘客的时间
，每回过去得一个半小时
。晚上还不能回来得太晚
，太晚就拼不上回广的顺风车
。着实把还没买车的他折腾得够烦躁
。

美林湖楼巴
，每天坐满了去广州的通勤人（图源
：
网络）

在装修好以后
，他发现早起通勤是属于“没苦硬吃”
。陶滔是程序员
，工作性质是晚上班晚下班
，即便楼巴现在很方便
，但也不如下班后步行5分钟回到出租屋方便
。另外
，买房的初衷
，是希望作为婚房
，现在感情发生了变动
，他也不一定需要多舒服的居住环境
。

现在
，陶滔把房子挂在中介上
，希望有广州上班的租客可以把房子租走
，但是
，已经空置了好些个月了
。

深澳后花园
，

除了便宜找不到第二个优点

每次陈珊搭网约车回坦洲的时候
，都会听到司机气急败坏地骂坦洲的交通——行人和电动车横目中无车、岔路多、路面坑洼、排水差
。末了再补上一句
，“如果是高峰期
，我们真不愿意到这里来”
。

坦洲
，隶属中山市
，位于中山市最南端
，紧邻着深圳、珠海和澳门
。在珠海平均2-3万的房价中
，这里甚至可以买到3000块/平米的房子
，距离去澳门的拱北口岸不过车程30分钟
。

坦洲的地理位置
，

紧邻深圳、珠海和澳门（图源
：
网络）

坦洲对于中山、珠海和澳门的存在
，特别是对于珠海的存在
，就像是昆山对于上海
，每天有无数“双城候鸟”早出晚归
。许久之前有个数据
，有10余万的珠海人居住在坦洲
。

甚至
，在澳门务工的内陆居民
，大多数都住在坦洲
。走在坦洲里面的村里
，随处可见澳门的招工广告；早晨坦洲去珠海和澳门的方向
，傍晚澳门、珠海返坦洲方向的地图上
，堵车的深红和深黄
。

对于许多在珠海、澳门工作的人来说
，这里就是他们的鹤岗
。但对陈珊而言
，这个“鹤岗”除了便宜
，似乎找不出第二个优点
。

坦洲部分小区房价（图源
：
网络）

和的士司机一样
，交通是最令她头疼的一件事
。

就像的士司机不愿意高峰期来坦洲一样
，上下班期间
，3公里的路这里能塞半个小时
。而塞车的原因
，除了车多以外
，还是因为永无休止的修路和横冲直撞的电动车
。

在珠海是四车道的道路
，进入坦洲地界
，就会有两个车道被摆上施工的雪糕筒
，但是却迟迟没见动工
。路口逆行、走在路中间的电动摩托车数不胜数
，即便汽车自己车道慢速行驶
，也时不时得停下来让行这些摩托车
。

更烦恼的是下雨天
。坦洲的排水系统并不完善
，一旦暴雨过后
，好些路面的积水久久不散
。陈珊的车是底盘并不高
，每回下雨她都会担心在经过某些路面时
，她的车会罢工
。

下雨被浸
，迟迟并未解决（图源
：
网络）

如果说
，交通是自己才会体会到的里子；那在朋友面前
，住在这便宜的鹤岗
，便是失去了“面子”
。

这里是陈珊的第二套房
，7年前决定购房时有两个选择——市区的普通小区
，和坦洲的大平层
。前者就需要公积金和商贷两个共同还贷
，后者用公积金基本就能覆盖
。为了避免日后出现资金风险
，她选择了便宜的坦洲大平层
。

事实证明
，这个年龄的她除了风险管控外
，也需要一份拿得出手的资产傍身
。37岁的陈珊是一个澳资公司的销售总监
，日常交往和维系的也是同级别甚至更高级别的客户
，扮猪吃老虎是常用的交往技巧
。

在他们面前
，房产也是有鄙视链的
，坦洲因为房价最低
，处于鄙视链最底层
。每当聊到房产这个话题时
，在一群住别墅、在多个城市多处置业的朋友面前
，陈珊总是有些难以启齿
。而随着房产话题带出的
，还有教育、医疗、甚至好的保姆阿姨资源话题
，而这些资源
，坦洲几乎没有
。

现在
，陈珊正在酝酿着买第三套房——如果选中合适的地方
，把坦洲这套卖了也无妨
。

珠三角鹤岗众岗相

鹤岗化的房子
，不仅仅只出现在广东的偏远地区
，它们越来越多地出现在珠三角
。

珠三角地图（图源
：
网络）

在中山
，除了毗邻珠海、澳门的坦洲外
，还有翠亨新区和中山东部的火炬开发区
。

6年前
，随着连接深圳与中山的跨海大桥深中通道的开工建设
，给炒房客们描绘了中山将会有越来越多深圳、乃至香港人过来买房的预期
，于是炒房客们涌入了这两个地方
，推动这两个区域的房价节节高
。但现在深中通道开通了
，房价却堰旗鼓息
。

在中山火炬的太阳城商圈
，挂牌出售了不少降价的毛坯房
，却嫌少有人问津；而这里的二手房均价
，也跌到了近一年的最低点
。

中山火炬太阳城商圈房价堰旗鼓息（图源
：
网络）

而毗邻广深的惠州
，房价也不再坚挺
。

曾经受“海景房”以及“深圳卫星城”的影响
，惠州房价飙升；而随着深圳房价冷却
，惠州炒房热也渐渐冷却
。惠州房价从4年前的最高点到现在
，平均跌幅已经超过了50%
，基本看不到抗跌的楼盘
。打开抖音搜惠州房价
，能看到许多惠州炒房客哭喊着亏了的视频
。

惠州现在的房价
，

和2019年时基本持平（图源
：
数据GO）

而平常几乎没有话题炒作的佛山和广州
，如果搜二手房
，也能筛选出好些个总价低于30万的房源
。

和北方城市因为资源枯竭人口外流导致房价持续下降的原因不同
，珠三角的鹤岗化是滤镜破碎和地区发展滞后的共同结果
。

破碎的是小城市将会逆袭的滤镜
。

无论是中山、还是清远、亦或是惠州
，无论是深中通道通车
，还是广清轨道的开通
，这些利好消息背后都是对落后城市能追赶上一线城市的期盼
。

期盼中山和惠州能因为深圳人、清远能因为广州人过来落户
，期望城市成为一线城市的“卫星城”后
，带来城市消费提升和产业升级
。但事实上
，小城市本地经济并不会因为通了一座桥、修好一个高铁站而逆袭
。

城市的消费
，也不会因为这些城市候鸟
，得到进一步的提升
。就像买下清远美林湖房子的陶滔
，至今没有去过清远的市区；在坦洲住了7年的陈珊
，活动范围主要是珠海
，鲜少会去中山市中心
。城市候鸟们带不来小城市的逆袭
。

滞后的对不齐的基建
。

珠三角的跨城交通
，即便一直在进步
，但是候鸟们现实与理想之间的“双城生活”还过于遥远
。

B站有个up主
，经常会更新自己在广州和清远之间通勤的vlog
。6
：
30分起床
，9点到公司；晚上回程也是一个半小时
。每天至少比在广州本地居住的人多花1-2个小时在通勤上
，一年下来接近500小时
。当然
，这还没算上长通勤带来的心力消耗
。

临近城市的基建衔接的推进速度
，远比想象中要慢
。就像预期2017年完工的广清城轨
，2020年11月才开通运行；珠海与中山坦洲仅一马路之隔
，但行政区划上的阻隔导致公共交通、网约车有不同城际的管理和使用规则
。深圳和惠州之间
， 念叨了10年跨城地铁尚未动工
。

远低于有时候
，两个相邻城市的交通
，还不如两个一线城市之间的交通更便捷
。

所以即便鹤岗化的房子
，正在逐步包围广深
。但这仅仅只是炒房客心碎前的抢救
，对于普通人而言
，大城市依然卷不起；而鹤岗化的卫星城
，也不具有生活的性价比
。

结语

除了广深
，鹤岗化的房子
，也在逐渐包围北上
。

如果时间回到2018年
，逐渐增加的鹤岗化房子
，伴随的必然是抄底的蠢蠢欲动
。但现在到了2024年
，房价的腰斩换来的更多是继续观望
。新政策的助推正在发力
，但尚未出现明确的结果
。

一线城市里
，出现“鹤岗化”的房子一般都有一些共同点
，郊区房、楼龄旧、小户型、无优质学校；而在其他城市
，共同点却很相似——经济动力不足
。哪怕给出再白菜价的房子
，也吸引不来本该属于一二线城市的人才
。

城市出现鹤岗化房子并不可怕
，这是楼市发展的长线结果
，总有房子被淘汰掉
。但是一座城市在5年、10年
，应该如何容纳年轻人发展的产业和就业
，可能是我们更需要思考的问题
。

*本文中人物均为化名

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