据天泉新闻于2024年09月02日 21时06分22秒发现
，上海平均每天卖掉12.5套豪宅热点
，每经记者
：
包晶晶 每经编辑
：
陈梦妤

“抢到了
，2670万元！超出预算两三百万元
。”

8月29日
，在上海中海领邸玖序二期开盘现场
，几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验
。

120套房源、352组认筹
，开盘选房约半小时、141号售罄
，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了
。

“这次还是没机会
。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者
。他已经是第二次认购这个项目了
，上一次摇号顺序超过500号
，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激
。

就在前两周
，市场刚刚“消化”过一批购买力
：
8月25日
，上海新天地附近的锦园项目首开
，33套房源一抢而空
，成交金额18.27亿元；8月18日
，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘
，1小时内清盘
，销售额近57亿元
，平均每套“半个小目标”
。

仅仅半个月
，三个项目合计销售达到106.27亿元
。

2024年以来
，上海已先后有12个豪宅项目开盘
，几乎次次日光
。到底是什么人在买买买
？开发商卷成什么样
？巨量供应之下
，购房者还够用吗
？

平均每天卖掉12.5套豪宅

售罄、日光、时光
，今年的上海豪宅
，已经不能用普通视角来看待了
。

总价2500万元以上的豪宅
，今年截至8月18日
，上海共网签了2641套
，并且还有相当数量的成交正陆续网签
。如果再加上8月成交的263套
，那么前8个月的战绩已接近3000套
。这不仅远超其他三个一线城市
，更是上海过去10年来未曾出现过的
。

打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里
。套均总价4000万元左右
，首开全部售罄
，销售总额196.5亿元
，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录
。

七八月的市场淡季
，上海豪宅却入市必抢
：


龙盛湾上二期
，120套房源认购率239%；融创外滩壹号院二期二批次110套房源
，认购率超180%；中海领邸玖序二期
，有效认购率252%；锦园33套
，项目开放4天开启认购
，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅
，总价5300万～1亿元
，认购率210%
。

不断增加的供应量
，仍然能被市场吸收
，购房者们几乎是“有多少买多少”
。

据中指研究院统计
，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套
。此后的8年里
，大多保持着每年1600～1700套的水平
。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了
，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序
，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅
。

而同期的北京
，除了个别热门项目外
，很少见到高端住宅接连开盘售罄
。根据中指研究院的统计
，今年截至8月18日
，北京1600万元以上的住宅网签1257套
，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比
，规模缩水相当明显
。

出手阔绰、全款买房
，他们是谁
？

“大部分买家还是本地和江浙一带的客户
，大约各占40%
。”融创外滩壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示
。

而且
，这些客户出手阔绰
。

“第一批次全款买房的客户占了一半左右
，很多客户有多处房产
，有些已经买了外滩壹号院一期
，或者黄浦江沿岸的一些豪宅；有来自江浙的企业主
，已经在上海缴纳社保多年
，又是多胎家庭、房票充足
，之前没有豪宅供应
，只能买二手房
，第二次开盘终于摇到了新房
。”

图片融创滨江壹号院摇号现场企业供图

上海某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露
：
“明显看到
，今年有一些外地客户到上海来进行资产配置
，特别是有核心资源的房子
。其实部分客户并不具备买房资格
，但孩子在国外留学
，通过毕业落户的方式获得房票来买房
。”

核心城市豪宅为何一房难求
？

镜鉴咨询创始人张宏伟对每经记者分析
：
“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂
，又是核心资产
，未来三到五年大概率是价格上行周期
。”

“另一方面
，核心城市政策的敏感度
，以及需求支撑相对还是比较足的
，每隔3～6个月出现一轮政策刺激
，就会相应释放一波成交量
。核心城市的优质资产在这种行情下
，又会出现独立行情
。”

“这些人很敏感
，一下子就嗅到了机会
。”上述豪宅项目负责人也对每经记者透露
。

张宏伟指出
，未来三到五年是一个降息大周期
。在降息周期里的资产配置逻辑
，肯定是核心城市的核心资产
。

豪宅客户已经“不太够”

这些动辄半个小目标的豪宅
，大多围绕在上海“一江一河”
，即黄浦江和苏州河区域
。

顶豪产品的准业主很少“全城购”
，不同板块的豪宅对应的客群特征比较明显
。例如黄浦区历史风貌区的锦园
，老城厢风貌肌理、城市情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江景资源和面积结构取胜；再往西
，徐汇长宁区则是上海传统豪宅聚集区
。

“和年初热销的中海顺昌玖里相比
，融创外滩壹号院购房客群整体年龄要低10岁左右
。中海顺昌玖里地处新天地板块
，优势不言而喻
，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在的板块比较新
，江浙客户中父母为子女购置房产的占比较大
。”章宸分析
。

“买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知
，有自己的想法
，基本上很难去动摇
。”

从这个逻辑出发
，豪宅之间的竞争
，往往成为板块内营销层面的竞争
。

下半年等着入市的豪宅项目中
，低密度别墅、风貌住宅体量不小
。以黄浦区锦园为例
，周边新房和二手豪宅全是强有力的竞争者
，更别提“翠湖六期”这个足够吸引全上海买家跨区域出手的顶配项目
。

不仅如此
，东外滩、北外滩、虹口、静安等非传统豪宅区域
，高端产品更是层出不穷
：
弘安里风貌项目
，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅
，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

章宸透露
，从今年开始
，此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套
。当豪宅供应在市中心多点开花
，地段毫无疑问还是最核心的竞争力
，而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块
，就开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示
。

另一个层面的问题
，有钱人还够不够用
？答案显然是
：
不太够
。

起码在短时间内
，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景
。

“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的
，5月左右的销售套数已经达到去年全年的量了
。但这个客户池到底有多大
，能支撑多久
，从市场和客研角度看
，还是会有些担忧
，核心资产、优质产品也是有限的
。”

上述豪宅营销负责人坦言
：
“下半年隐忧还是存在的
，部分高收入行业限薪
，也会带来大面积客户购买力的降维
，原来可能预算在5000万元的现在降到3000万元
。”

实际上
，客户群体悄然发生了改变
：
一是购买力不像以前一样能够快速爆发
，买家做决策的时间更长了；二是客户会反复比较
，原先只要是市中心板块出来一个项目
，都会被争抢
，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之间比
。

每日经济新闻

网友看法

1、网友糖尿病患者
：
上海房子根本一点卖不掉
，我就在上海
，我不知道的
，

2、网友世间小百姓
：
卖掉自己豪宅的人都去哪了您关注过吗

3、网友亲切露珠UPh
：
现在是啥时候不清楚吗
，还这么火爆

4、网友飞跃
：
跟炒茶叶一样
。凡是炒作起来的
，早晚要跌下来
。

5、网友旗队长82478343
：
既然这么火
，那就开足马力继续玩房地产吧
，来钱快
，土地财政收入大有前途啊！

6、网友阿郎meisheng
：
自娱自乐
，挺爽的！

7、网友俊俏钢笔OP
：
8月份的房地产数据已经出来了
，二手房房价依旧在全面下跌
，新房的销量依旧保持在历史低位
，就连房租同样出现了大幅度下降
。

8、网友顺势二维码
：
图片评论

9、网友知情达理青山t
：
昨天牛哨子上天了！

10、网友黑旋风李子逵
：
别担心
，我们不抢

11、网友姜鸿生
：
查一下花几千万购买房子的是那些人
？！！！上班族有几个
？
？
？

12、网友爱思考的嫑忈嘦姕
：
你们抢吧！我就不给你争了

13、网友梅飞色舞
：
变着花样忽悠
，总会忽悠到几个[捂脸][捂脸]

14、网友moooonlight
：
朱门酒肉臭
，路有冻死骨

15、网友落叶51458
：
听说没房卖了
。掉鞋也要抢[捂脸][捂脸][捂脸]

16、网友开朗大方小美妞
：
北上广深的客户目前这两年是够的
，但五年以后
，十年以后就没有这好事
，一线城市十年以后最多能卖两三千
，二三线城市就更不值钱了
。钢需的少了
，也没人炒房了
，出生人口还越来越少
，谁来买
？目前还能卖点钱
，十年以后就是白菜价了
。

17、网友率真沙滩Yi
：
我已看到牛上天了

18、网友仁爱喜鹊9
：
买的起的早买了
，买不起的还是买不起
。

19、网友机智的蜻蜓tw
：
这些人的钱是怎么弄来的！人比人真是活不成！

20、网友坦荡傲骨
：
专家分析上海还有几百万人没房住