“房价真的涨了
，
感觉我抄底了
。
”

这是不久前
，
我所在的一个上海购房群里
，
某群友发出的一句感慨
。


起因是他买的九亭某小区
，
最近成交了一套同款户型
，
楼层不如他的那套
，
价格比他那套高了大概有10多万
。


随后
，
群里迅速冒出各种声音
。


有认同这种情况的人表示
，
自己住的小区挂牌量一下子少了一大半
，
不少都卖掉了
。


有人则不以为然
，
觉得马上要来的六七八月份都是淡季
，
成交量下降
，
现在顶多算股票里的中继下跌
。


但更多人则是迷茫
，
倾听
，
或者说观望
。


这简短的一幕
，
恰恰就是当前上海楼市最割裂的缩影
。


没有统一预期
，
也没有一致结论
，
有的只是分化加剧
。


每个人都在自己接触到的碎片化信息里
，
去揣摩市场接下去的各种可能
。


今天我们就用近期的300万以下二手的成交价变化
，
为大家回答三个最关心的问题：

1、300万以下涨没涨
？

2、哪些板块近期表现更好
？

3、势头持续多久
？

01

先说第一个问题：到底涨没涨
？

这是当下买卖双方最关心的一个问题
。


我们直接来看一份300万以下二手成交价格走势
。


从数据来看
，
我们可以确认一点：

300万以下的成交价
，
的确微涨了！

从今年2月至今
，
近4个月的时间
，
300万以下的成交价出现企稳迹象
，
甚至有个别月还出现轻微上浮
。


从去年12月成交价跌幅触底来到-1.66%之后
，
就开始处于一个向上缓慢修复的过程中
。


经过一个冬天的情绪发酵
，
今年3-5月
，
部分朋友感觉到实际成交价好像在上升
，
的确是真实存在的
。


我还对比了同期的议价率
，
也从去年的6.5%缩减至5.6%
。


这证明了房东对于成交价的坚持底线在上升
。


单从这点看
，
2026年的300万以下市场
，
的确有了一些新气象
。


但我也想提醒一点：眼下成交价的上涨≠房价上涨！

可能有些小伙伴有点摸不着头脑
，
这不都是价格涨了么
，
怎么还会不一样
。


我说一种情况大家就了解了
。


假设某板块300万以下挂牌了100套房子
。


去年市场很弱的时候
，
成交的主要是220万-240万的急售房源（房东着急卖
，
让价幅度也大）；

而原来同时挂着的
，
那些260万-290万的正常房源
，
因为买家砍价厉害
，
房东不急售
，
迟迟没有成交
。


所以当时统计出来的成交价自然会偏低
。


到了今年Q1
，
最便宜的那批220万-240万卖完了
，
剩下成交的是260万-290万的正常房源
。


这时候就算每一套房源背后的市场估价其实没有上涨
，
但我们实际感受到的成交均价好像也涨了
。


所以严格来说
，
这并不是我们以往会提到的房价涨了
，
只是成交池子里的“便宜房子”少了
，
成交结构带来的价格体感偏差
。


而且一旦把300万以下的成交价拆分到环线看
，
还是会看到地段间的差异仍然不小
。


外环线成了成交价格变化的分水岭
。


外环以内
，
成交价由最低到连续上涨的节奏是一致的
，
持续了近4个月
。


可见这里低价房源的出清速度
，
以及房东的敏感度
，
都相对更高
。


到了外环外
，
情况变得有点拧巴
。


外郊环间过去三个月
，
有了非常微弱的稳定态
。


但郊环线以外
，
成交价依然处于跌势
，
要说唯一较好的
，
就是环比跌幅出现了很明显的收窄
。


显然
，
在外环外刚需市场
，
仍处于一种向下卷的成交姿态中
，
还有一段漫长的路要走
。


这就是为何现在就算是刚需市场里的上下家
，
但对市场的体感会有明显差异
。


但不管怎样
，
这已经是楼市下行3年来
，
市场自发的在尝试筑底的积极信号
。


因为超低价房源减少带来的成交均价上移
，
本质上是房价未来企稳的一种前摇
。


它未必会一次就成功
，
但前摇的次数多了
，
足够改变上下家心态时
，
房价质的变化才会真正出现
。


02

哪些板块在领跑

聊完近期的大趋势
，
我们来看一些成交量价上
，
哪些板块表现更好
。


先看下一张近期300万以下的成交热度分布图
。


内环内出现很明显“点状稀疏”
。


内环内的成交主要贴着内环边缘在走
。


浦西由北向西
，
形成了杨浦-虹口-新静安-普陀-长宁（部分）这条线；

浦东侧的塘桥、洋泾、陆家嘴
，
也均出现较明显的热力反应
。


说明这一带在300万预算段依然具备较好的市场流动性
。


而进入徐汇、黄浦之后
，
300万以下房源无论数量还是活跃度都出现明显收缩
。


这背后反映出的其实是在同一个预算下
，
不同区域的购买力差异：

在浦西的北区和西区
，
以及浦东个别板块
，
300万预算依然能覆盖相对更具性价比的房源选择
。


反映到成交均价上也能呼应
。


我们来看成交均价近期出现涨幅的十大内环板块
。


大部分板块都不是传统的热门板块
。


比如曹家渡、塘桥、武宁、长寿等地
，
都是楼市中常年的“价格洼地”
。


虽然没有太多叙事和想象空间
，
但这里配套成熟
，
生活兜底能力极强
，
这些对于楼市下行期的客户提供了更强的安全感
。


所以成交量的上涨
，
也率先在这些板块出现了价格反应
。


内中环-中外环间
，
成交高热力反应区
。


而到了这个区域
，
俨然就成了当前刚需成交的高活跃区
。


“北高南低
，
西密东疏”特点在这里被进一步放大
，
北区依然是刚需活跃的主战场
。


比如细分来看内中环的成交量分布图
，
会发现一个蛮有意思的现象：

沿着浦西从北向西的走向商
，
300万以下成交
，
会更倾向于向内环线靠拢
。


但从古北继续往南至徐汇以及浦东内中环区间来看
，
环线本身的影响力开始被明显弱化
。


成交热度更多围绕产业、学区、轨交枢纽以及成熟生活配套节点展开
，
呈现出很强的“点状集聚”
。


不再单纯的像北区那样
，
依附在“距离内环有多近”的规则下
。


这背后也进一步折射出上海主城区不同板块间的发展分化
，
资源分布的不均衡等问题
。


而到了中外环间
，
人们对于环线的执念开始被放下
，
成交的热力反应被逐步疏散到板块各个区域
。


并开始明显出现了以产业、交通为核心的成交聚拢效应
。


具体我们对应来看这两个环线内
，
成交均价上浮最明显的板块
。


在这里除了有像内环内那样成熟度高的板块受到客户的欢迎外
，
还出现了一个现象：

不靠成交量堆砌
，
也能推高成交均价上移的板块
。


最明显的代表就是领涨的古北、张江
。


从成交量的热力分布来看
，
两者不属于活跃度很高的区域
。


但生活配套完善
，
或者产业厚度足够深
，
让买卖双方对它们有较良好的价格锚点基础
。


所以在这里
，
低价房源或许原本就不多
，
当预期稍稍有所好转时
，
房源出清的速度加快
，
房东对价格的坚持度也会上涨
。


此外还有外环外
，
也出现了一部分成交价格上涨的刚需板块
，
如有需要
，
小伙伴也可后台私信留言向小助手获取
。


03

300万以下的刚需市场会怎么走

接下来市场怎么走
？

我先说个人观点：谨慎中抱有乐观
。


这并不是什么空话
。


就像第一部分我所说的
，
这次成交均价的上移
，
更多是超低价房源的减少带来的影响
，
还没有真正影响到实际的房价层面
。


加上传统的6-8月淡季即将到来
，
对房东的心态会带来怎样的影响
，
还未可知
。


这需要市场真实走完后
，
我们才能看清房东如今的坚韧程度究竟有多少
。


但我们可以看到一个偏好的信号：房东信心指数
。


直到去年9月之前300万以下的房东信心始终低于全市均值
。


在当时
，
房东身陷以价换量
，
急于抛售的状态里
，
几乎丧失议价权
。


但这背后也意味着300万以下房源作为近3年调整最深、跌幅最大的重灾区
，
也正以最快的速度和力度
，
在完成泡沫出清
。


到了去年末
，
两者走势逐步趋同
，
刚需市场过度悲观预期在开始修复；

进入2026年后
，
300万以下房东信心明显跑赢全市
，
并持续拉开差距
。


随着超低价房源被率先消化后
，
成交开始逐步回归到正常挂牌房源间的博弈
。


这意味着
，
市场正在从过去单纯依靠“价格踩踏式出清”
，
慢慢转向一种更加平衡的博弈状态
。


换句话说
，
越来越多房东开始接受“卖不掉可以等等”
，
而不是必须立刻降价成交的状态
。


这正是典型的筑底阶段特征
。


所以这轮变化
，
更像是一场长期调整中的试探性抬头
。


它未必会一蹴而就
，
也很可能在淡季和旺季之间
，
反复震荡
。


但至少说明了一件事：

上海二手房市场最庞大、最敏感的刚需基本盘
，
已经开始出现止跌寻锚的迹象
。


而这
，
往往也是市场真正完成筑底之前
，
最值得关注的前置信号
。


网友看法

1、网友李麒麟：太可笑了，等房产税出台，房价会有大的变化，那时候才是刚需下手最好的时间。