据天泉新闻于2024年10月18日 11时35分19秒发现
，业内
：
新一轮“货币化棚改”来了热点
，万众期待的关于地产的发布会
，刺激力度还是不小的
。

先简单汇报一下重点内容
：


1、充分赋予城市政府调控自主权
，调整或取消各类住房限制性措施
，如限购、限售、限价等；

2、降低公积金贷款利率（0.25%）
，降低住房贷款首付比例（15%）
，降低存量贷款利率
，降低卖旧买新换购住房的税费
，降低购房成本
，减轻还贷压力
，支持改善型住房需求；

3、通过货币化安置
，新增实施100万套城中村改造；

4、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元
。

总结下来
，就是“四个取消
，四个降低
，两个增加”
。

划重点
，第3、4点
，这也是市场比较期待的
。

不过
，地产股今天表现不佳
，大概率就是之前涨高了的缘故
，趁利好获利了结
。

行情下跌
，并不能简单解读为政策不及预期
，实际上
，能够做出这样的安排
，一方面显示国家对于解决地产问题的决心
，另一方面也显示出相当大的勇气和魄力
。

上一轮棚改
，曾经改出了一轮牛市
，那这次呢
？

01地产、地产
，还是地产

这一次的政策力度
，算是最近几年最重磅的
，可以称之为新版的货币化棚改
。

2015年的时候
，为了清理当时过高的房地产库存
，国家开始了货币化棚改
，主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL）
。

那轮货币化棚改的时间
，主要集中在2015-2018年
，总投资额6.26万亿元
。

官方的统计数据
，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存
。虽然2017年后
，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例
，但是根据业界估算
，2015-2018年全国棚改货币化分别去化库存为1.5亿平米、2.5亿平米、3.1亿平米和2.5亿平米
，分别占比2015-2018年全国住宅销售面积的14%、18%、22%和17%
，均值18% 
，占比2015-2018年全国商品房销售面积的12%、16%、18%和14%
，均值15%
。

棚改推出后
，整个地产上下游投资拉动效应很明显
，对于居民消费的刺激作用也很大
。

一二线城市就不说了
，三四线城市其实才最明显
。因为这些地方的棚户区居民
，原先收入低
，消费也低
，但经历货币化棚改之后
，居民手里有了钱
，除产生新购房需求、刺激房价上涨之外
，房产增值也让居民有更多的消费能力
，加上移动互联网技术的发展
，衍生出很多新的消费产品和消费模式
，直接或者间接催生出史无前例的消费热潮
。

甚至可以说
，那一轮货币化棚改
，成功地让中国经济摆脱了后金融危机时代的低迷
，造就新的繁荣
。

当然
，过快的刺激也产生了一些副作用
，最典型的就是房价过快上涨
，使得居民家庭总负债率上升
，提前透支一部分未来的消费能力
。

不过
，总的来说
，效果还是很明显的
，这也是市场和业界一直期望能够再来一次货币化棚改的原因
。

今天
，国家正式宣布启动地产行业的货币化改造
，有了新的购买力
，地产库存清理
，房价止跌回稳也就增加了可能性
。

了解国内经济状况的人都知道
，地产是目前所有经济问题的关键
。

即使经历了数年的下行
，地产占GDP的比重仍然在20%左右
。这么庞大的产业
，国内尚找不到另外一个
。

也正因如此
，地产问题不解决
，经济也很难重新起来
。

当然了
，地产问题是很复杂
，三言两语说不清楚
。最容易看的指标
，就是房价
。

换句话说
，只要房价不跌了
，那基本可以看做经济的触底信号
。

虽然也有一些人说
，这次的改造规模跟当年比要小
，但在目前的财政环境下
，能够做到这样的规模
，实属不易
。而且
，要知道
，经过2015年的货币化棚改
，还能够符合改造条件的小区已经减少了
，简单地线性对比意义并不大
。

接下来
，就看实施效果和房价表现了
。

这个啊
，大家拭目以待就是了
。

需要提及的是
，关于资金效果
，当年的PSL发行传导至基本面改善
，滞后约3个季度
。

如PSL在2015 Q2 大规模实施后
，三四线城市的销售面积在2016 Q1才迎来明显增长
。2016Q1-Q3是PSL发行高峰
，每个季度的规模分别达到3136、2807、2526亿元
，对应的商品房销售高峰则发生在2016Q4--2017Q2 , 销售面积同比分别为18%、28%、19%
。

因此
，真正的销售数据有反应
，要等到明年了
。大家不必过分纠结现在的销售数据
，耐心等待明年数据出炉时再看即可
。

02慢牛
，会有吗
？

回到股市
，随着地产政策陆续出台
，炒政策预期将告一段落
，接下来就是看销售业绩说话了
。

所以
，接下来地产股冲高回落
，是不可避免的
，不过也不会一下子就崩下来
，如果没有其他大的利空影响
，反复拉、震荡下行的可能性比较高
。

目前的市场
，总的来说
，牛市的第一阶段
，即疯牛阶段
，也就是闭着眼睛买都能赚大钱的阶段
，已经过去了
。

剩下应该期待什么
？

慢牛！

但是
，慢牛到底是什么
，未必每个人都清楚
。

这里就简单科普一下
。

对于慢牛是什么
，每个人的定义当然不一样
，但取个最大公约数
，大家大概都会认可
，慢牛就是基本面驱动的行情
。

这里的基本面
，包含两个方面
，一个是宏观的
，也就是国民经济；另一个是微观的
，企业业绩
。

两者是相辅相成的
，谁也离不开谁
。宏观经济好
，整体的企业盈利也不会差到哪里去
，反过来
，整体企业盈利好
，宏观经济也没有理由不好
。

美股其实是一个很好的观摩对象
。

从1990年之后
，美股大概经历了三波慢牛
，第一波是1990-2000年
，第二波是2002-2007年
，第三波是2009年至今
。

每一次都有对应的基本面驱动因素
。

如
：
第一次有PC互联网
，第二次有互联网+地产
，第三次是移动互联网、AI
。

现在很多人都是美股的估值很高
，但你仔细查一下会发现
，那些指数的中流砥柱
，像苹果、微软、谷歌等大型科技公司
，PE大多都是二三十倍
，这个估值并不高
，属于合理范围
。

股价的两大决定性因素
，估值和盈利
。美股涨了这么多年
，仍能够保持在合理估值
，说明企业盈利在过去多年的增长也是很客观的
。

基本面驱动的行情
，最大的好处就是一路向上
，速度未必会很快
，但胜在持久
，长阳状态是让尽可能多的人赚到钱最好的方式
，没有之一
。

当然
，慢牛也有“坏处”
，在于慢
，没有足够的时间
，效果是呈现不出来的
。在慢牛行情中亏钱的人
，大部分都耐不住寂寞
，当然也守不住繁华
。

这点和A股不同
，A股的牛市一般比较快速
，论短期的赚钱效率
，那确实会比美股高
。但是拉长时间看
，又未必比得上美股
。

不过
，相信已经经过比较大的制度性改革
，以及随着投资者逐渐成熟
，慢牛行情也会发生在

A股市场
。其实
，慢牛的分析框架和观测指标都比较简单
，那就是宏观经济
。

回归到国内
，重点就是房地产
。

一言以蔽之
，什么时候房地产问题都解决了
，那经济的问题也就解决得差不多了
。经济好
，那慢牛就会有
。

在这点上
，我们应该多一点信心
。大家也都看到
，国家在努力
，解决房地产问题的举措也在持续推进
。

风物长宜放眼量！

03流动性行情来了

当然
，慢牛是比较远的事情
，还是说说当下的机会吧
。

从行情的走势来看
，随着疯牛结束
，分化是免不了的
，有些预期落空的板块在持续回调
，但也有一些有逻辑支撑的板块继续上涨
。

虽然疯牛没了
，但好消息在于
，流动性起来了
。

美联储进入降息周期
，我们这边已经没有最后的货币宽松障碍
，随着全球流动性宽松周期开启
，接下来的市场是不差钱的
，流动性行情实际上已经来了
，区别只是在于热钱会流向哪里
。

大致的方向有两个
，一个是基本面好、业绩好的公司
，另一个就是成长概念公司
。

这也能够解释为何一些科技板块最近的走势不错
，即使有回撤
，但幅度较小
，有的已经重回上涨
。

之前炒作的题材
，在目前流动性环境下
，很有可能会重新拿出来再炒一波
。比如新质生产力、人工智能、低空经济、半导体国产替代、机器人
，等等
。

这些板块依然值得重点关注
，哪个有利好刺激
，哪个行情就会起来
。

当然
，也需要注意可能出现的过热现象
，因为这些板块聚集了大量游资
，快上快落
，波动率通常会比较高
。

如果是一般投资者
，比手速是快不过游资的
。游资通常会猛拉几个板
，搞得散户眼巴巴看着上涨
，自己却买不进
，干着急
。待钓足散户胃口后
，突然开板
，散户冲进去的时候
，其实已经涨了60%、80%
，还怎么买
？

老手死在抄底
，新手死在追高
。

很多人一看到股价暴涨
，就担心自己不上车就没有机会了
。

但实际上
，类似的情况已经在股市演绎过无数次
，即使错过
，也不用可惜
，耐心等到下一次低位的出现就是
，因为这些板块会持续走波段行情
，上去、下来
，再上去
，再下来
，根本没有错过一次就再无机会一说
。

最后想说的
，是多点耐心
，等待慢牛
，不要盲目追高
，在一个相对低位去布局
，总会赚到钱的
。（全文完）

网友看法

1、网友镇星Saturn
：
时过境迁了
，形势已经不同了
，效果也不会是一样的

2、网友菜根谭视界
：
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