据天泉新闻于2024年09月30日 08时01分00秒发现
，楼市步入空前政策宽松期热点
，四大一线城市中
，上海、广州、深圳连夜发布楼市新政
，回应市场关切
，提振市场信心
。

9月29日晚
，上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调
，六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》）
，对限购政策、住房信贷政策、税费政策等进行了调整
，《通知》自2024年10月1日起施行
。

紧跟上海的步伐
，广州明确全面取消限购
，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市；同时
，深圳也优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至15%等
。

业内认为
，目前
，全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位
，限购政策也颇为宽松
，但市场行情仍有提振
，而一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心
，吸引那些曾经无购房资格、但有购买力的人群
。同时
，一线城市的新政也意味着
，当前楼市进入空前宽松的阶段
，为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件
。

限购政策再优化

26日的中央政治局会议上提及
，要回应群众关切
，调整住房限购政策
。

广州率先全面取消限购
，政策明确
，本次限购政策调整后
，本广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的
，不再审核购房资格
，不再限制购房套数
。

稍晚些时候
，深圳也发布新政
，优化分区住房限购政策
，规定深圳市户籍居民家庭限购2套住房
，本市户籍成年单身人士限购1套住房；非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房等
。同时
，首套房最低首付比例调整为15%
，二套房为20%
。

上海的《通知》中也对限购政策进行了优化
。具体来看
，其一
，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限
，从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”
。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示
，这有助于加快非沪籍居民购房资格的满足
，尤其是最近几年新进入上海就业的人群将更快获得购房资格
，也有助于提振购房信心和激活购房潜力
，持续加快“来沪工作-缴纳社保-购房安家”的节奏
。

上海中原地产市场分析师卢文曦提到
，1年的时间非常短
，尤其对于刚需买家而言
，“上车”已经非常容易
。“现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行
，也就是说大部分刚需产品在外环外
。二者之间有非常高的契合度
，可见这一政策是精准匹配供需关系
。”

其二
，《通知》提升了持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇
。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭
，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇
。

卢文曦向记者表示
，这一政策照顾到了部分改善群体
，对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子
。过去非上海户籍家庭的“房票”只有1张
，无法释放多买一套的需求
。在当前信贷政策相当友好的背景下
，这有利于激发这部分客群的购买欲
。

此外
，在首付比例下调方面
，上海的本次政策也作出了详细规定
，显著降低购房门槛和首付成本
。具体来看
，《通知》规定
，首套房最低首付款比例降为15%
，二套房降为25%；实行差异化政策区域的则降为20%
。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整
。

在卢文曦看来
，当前将二套房首付比例下降一成
，进一步降低购房门槛
，对于改善需求者而言有较高吸引力
。同时
，9月24日央行释放宽松货币政策信号
，未来降息可能性非常大
，“降首付+降息”的组合可以有效降低月供压力和置业总成本
。

据测算
，以购房者认购1000万的房源为第二套住房为例
，本次调整前
，首付款约为350万
，在调整后则为250万
，减少了100万元
，减负效应明显
。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例
，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降
。

十月楼市有望止跌企稳

本次新政中另一颇为市场关注的就是对增值税的调整
。《通知》规定
，调整增值税征免年限
，将个人对外销售住房增值税免征年限从5年调整为2年
。

增值税调整的政策自2021年年初
，当时多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》明确
，将增值税征免年限从2年提高至5年
。

58安居客研究院院长张波表示
，这一条是市场非常期待的政策
，大量的以旧换新需求市场现实存在
，但是购房者换房成本高
，尤其是交易税费高
，此政策可以有效降低交易成本
，有利于市场盘活
。

值得一提的是
，《通知》还明确
，及时取消普通住房标准和非普通住房标准
。由于增值税、个税与普通住房标准挂钩
，该标准调整后
，可以减轻交易环节税费
，有望显著降低房东售房成本
，起到交易润滑的作用
。

卢文曦表示
，房东卖房需要缴纳增值税
，不管是普宅还是非普宅
，此前持有不满5年
，都要全额征税；持有满5年后
，普通住宅免增值税
，非普通住宅收差额增值税
。同时
，房东卖房还需要缴纳个税
，普通住宅按成交金额1%、非普通住宅按2%收税
。

这也就意味着
，普宅、非普宅标准取消后
，上述税费的缴纳也将大幅减少
。

若以一套非普通住宅买入时300万元、现在交易价格为800万
，持有时间超过5年时计算
，政策调整前
，卖家需缴纳约27.5万元增值税
，个税为16万；调整后
，增值税为0
，个税为8万元
，整体减负35万元
。

业内认为
，在交易环节上节省如此多成本
，买卖双方都会得到实惠
，房价上的损失可以在交易中补回来
，谈判会顺畅很多
。二手房交易的顺畅有助于置换需求持续稳定释放
。

卢文曦认为
，“金九”市场期待很高
，但受天气和假期影响
，导致前半段楼市表现不理想
，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整
。这次政策赶在节前落地
，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神
，另一方面
，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用
。有助于转变买卖双方看淡市场的预期
。

同时
，监管层高频次释放积极信号
，资本市场一改前期低迷
，地产股出现涨停潮
，乐观情绪又开始回归
。某央企华中区域的市场负责人向记者透露
，有客户之前看148平方米的高层
，股市赚钱之后直接看更大面积的洋房
。

卢文曦表示
，进一步优化的政策会释放较多市场需求
，黄金周的上海楼市表现值得市场期待
，十月的楼市交易量也有望止跌企稳
，四季度成交量有望走出翘尾行情
。

(本文来自第一财经)

网友看法

1、网友悠闲葡萄aJ
：
政策再宽松
，更要务实
，取消按建筑面积计价的销售方式
，才真正是
，实事求是的为人民服务的工作作风
，不弄虚作假好表率
。值得人民尊重的好领导
。

2、网友启智人生
：
计划生育放开
，人口会爆炸