*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

最近
，
上海政府开始收购市中心的二手房
，
成为国内房地产的重磅消息
。
作为国内最核心的一线城市
，
上海政府亲自下场买房
，
会在全国范围内形成示范效应吗
？各地政府如果开始大规模买房
，
房价会开始触底反弹吗
？对普通人而言
，
是否意味着买房的时机来了
？

过去几年
，
国内其实已经有很多城市开始试点政府收购存量房
，
不过大多数是在住房“以旧换新”的模式下操作
，
也就是地方国资收购民众的旧房
，
方便民众卖出旧房之后去购买本地新房
，
政府收购旧房可以用于保障房安置
，
民众购买新房可以消化楼市库存
。


《欢乐颂》剧照

这一次上海收购二手房之所以引发高度关注
，
一是因为试点的区域全部集中于核心区
，
静安、徐汇和浦东新区都是上海楼市的热门地带
，
这在过去比较少见
。


除了收房的区域非常核心
，
这次上海购房还有一个值得关注之处
，
就是开始探索跳出“以旧换新”的链条
，
直接收购二手房用于本市保租房之用
。


在过去“以旧换新”的模式下
，
政府收购存量房的规模
，
取决于民众置换新房的需求
，
如果民众置换新房的意愿不强
，
政府收房的规模也就比较有限
。


这一次上海收房
，
一方面既保留了原先的以旧换新模式
，
比如试点的静安区和浦东新区
，
卖房的业主只能得到房票
，
用于置换购买新房
。
但是
，
试点的徐汇区则没有绑定“以旧换新”
，
而是采用现金收购
。
在这种模式之下
，
政府收房不再受制于民众的换房需求
，
而是政府主动出击
，
根据自身需求来购买存量房
。
这意味着
，
政府下场收房
，
又升级到了一个新的高度
。


2025年的中央经济工作会议
，
提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”
，
政府收房将成为今年房地产市场的重头戏
。
上海市在2026年开年就开始将政策落地
，
预计还会有越来越多的城市跟进
，
政府下场收房
，
将成为今年楼市的热点
。


《爱情公寓4》剧照

那么
，
政府大力收房
，
会对房地产市场带来怎样的影响呢
？

从供需角度来看
，
政府下场收房
，
对楼市最直接的影响就是增加了市场需求
，
在民众需求不足的背景下
，
政府买房能够帮助楼市消化库存
。
所以
，
从房价角度来看
，
政府收房能够在一定程度上改善市场信心
，
有助于房价企稳
。


不过
，
政府收房能够对房价起到多大的作用
，
甚至是否可以改变当前房价下行的趋势呢
？在当前来看可能性不大
。


主要原因在于
，
当前国内房地产市场供过于求的状况还是比较严重
，
而政府收房的规模相对有限
，
难以从根本上改变房地产市场的走势
。


以上海此次的收房方案来看
，
收购对象主要是以“2000年前建成、70平方米以下、总价400万元以内的二手住房”为主
，
符合收购对象的二手房占整个上海的比例非常低
，
不足以对整个上海楼市的供需产生实质性影响
。


《学爸》剧照

如果政府收房的规模能够对整个楼市的供需都带来影响
，
需要政府投入巨量资金
，
在当前财政状况下并不现实
。
而且
，
如果政府收购房产规模过大
，
后续运营也将是一个巨大考验
，
比如租金收益是否可以覆盖成本
，
当前很多城市的租金都在下跌
，
对于保租房的运营也带来了挑战
。
还有一个非常现实的考量在于
，
如果未来房价继续下跌
，
政府收购的大量房产
，
将面临巨大的资产损失风险
。


从供需角度来看
，
政府下场收房
，
虽然帮助消化了部分库存
，
但同时其实也减少了部分需求
。
因为政府收购的住房最终用作保租房
，
增加了租房市场的供应
，
当越来越多的刚需族通过租房来满足住房需求
，
其实一定程度上也减少购房的需求
。
所以
，
政府下场收房
，
某种程度上其实也是双刃剑
。
既帮助消化了楼市库存
，
但也转移甚至减少了部分购房需求
。


考虑到政府收房对于资金的巨大要求
，
以及收购完成之后未来运营房产的压力和资产贬值风险
，
政府下场收房的规模一定会有所控制
，
不会也不能大到足以影响整个楼市的程度
。


对普通人而言
，
政府下场收房的力度和规模升级
，
是否意味着买房的好时机到来了呢
？

《玫瑰的故事》剧照

政府收房对于房价会产生怎样的影响
，
最终还是取决于楼市的供求关系
。
2023年以来
，
中央首次正式定调——我国房地产市场供求关系发生重大变化
。
那么
，
在经过过去几年去库存之后
，
我国楼市的供求关系是否发生了改善呢
？

最近几年
，
楼市销量持续疲软
，
2022年以来
，
我国商品房销售面积和销售额连续4年下降
，
以刚刚过去的2025年来看
，
2025年
，
新建商品房销售面积同比下降8.7%
，
新建商品房销售额同比下降12.6%
。
可以看出
，
在经过4年下降之后
，
依然没有止跌之势
。


由于大量房子卖不出去
，
楼市的库存越来越高
，
以商品房待售面积这个指标来看
，
2025年末
，
全国商品房待售面积7.66亿平方米
，
和4年前相比增加了50%
。
可以看出
，
以当前楼市的消化能力
，
供过于求的状况短期内很难得到实质性转变
。


《卖房子的女人》剧照

在房地产市场的供需关系彻底得到改善之前
，
政府下场收房
，
更多只能在局部市场起到一定作用
，
远远不足以逆转整个房地产市场的趋势
。


对于普通人而言
，
政府收房的意义其实主要在于两点
，
一是有更多机会将自己手上的二手房卖出去
，
第二
，
政府收房之后
，
会投入到保租房市场
，
对于那些有租房需求的民众
，
可以有更多的机会享受到政府保租房
。


政府收房如果能够起到这两点作用
，
其实已经足矣
，
如果指望政府收房能够彻底逆转房价走势
，
显然是给予了过高的期待
。
在高度市场化的楼市
，
政府力量的介入
，
不足以也不应该影响整个市场的走势
。


网友看法

1、网友山水由心：1.听说国企开始拿地了，你说房价要涨了。2.听说地方收储存量房做保障房，你说房价要涨了。3.听说贝壳出手26万亿买地，你说房价要涨了。4.听说库存超过36个月的不卖地，你说房价要涨了。5.听说国家要拿出12万亿救房地产，你说房价要涨了。6.听说美国降息要释放2万亿美元，你说房价要涨了。7.听说国家要拆迁100万套老旧房屋，你说房价要涨了8.听说开发商国庆后要集体上调开盘价，你说房价要涨了…… 几年过去了，房价跌了50%[捂脸]。

2、网友灵o小心369：房子本来就是给人住、卖给居民的，这才是正常市场。如果新房卖不动、库存积压，通过出手收购二手房来盘活资源、托住市场，确实可以看作一种市场调控行为。 1. 房子的本质是居住 盖房是为了住，不是单纯炒囤。偏离“居住属性”，市场就容易虚高、滞销、积压。 2. 新房卖不动 → 资源积压 开发商库存高、资金周转慢，会拖累上下游（建材、施工、就业、地方财政），这是经济层面的压力。 3. 收购二手房，本质是“托市+去库存+保民生”的组合调控 - 帮市场消化存量房，减少积压 - 稳定房价，避免大跌引发连锁风险 - 把房子变成保障房、租赁房，回归居住属性 - 拉动资金流动，间接带动新房、装修、家电等消费 4. 这种操作算不算调控市场？ 算，而且是偏温和、偏市场化的调控： - 不是强行政命令“不准买、不准卖” - 而是用资金、收储来引导供需、稳定预期、盘活存量 观点： 房子回归居住、卖给真正需要的人，才是健康市场；用收购二手房来消化积压、拉动资源，本质就是稳市场、防风险的调控手段。

3、网友豁达柳叶k：2026年房价绝对可以抄底了[捂脸][捂脸][捂脸]

4、网友洒脱奶茶A6：不想想，全中国二手房多少套吗，都收去，你有概念吗

5、网友宽阔海洋：政府把先房子买下来，然后就租出去。几年后，当存量房卖得差不多了的时候，政府再把这些房子便宜卖出去，不排除就按照成本价卖，租房人优先买，且之前缴纳的租金可以抵扣房款。

6、网友鼓浪屿jeep：应该先购买区域内的法拍房。

7、网友聪明西柚tip：政府应该全部收购二手及所有空置房出租，私人房东就不会这么黑心了，凡买房的按市场价征收100%交易税

8、网友一往无前咖啡oo：政府收购二手房，一是为了减轻企业囤房压力。二是为了不让外部资产抄底，稳定房价。不让以后刚需，去买高价房。

9、网友新时代新征程：骗谁啊？政府也就是为了增加点保障房而已，政府财政普遍异常紧张，不可能为了增加不确定的土地出让金而冒险，懂吗[呲牙][呲牙]

10、网友老彭1534：可以，城中村改造可以缓改，政府便宜点卖给穷人不行吗？既解决了闲置的新房又解决了穷人的住房一举两得，这样办不行吗？

11、网友带绣春刀的锦衣卫：哪个政府收购？收购价是多少？哪来的钱？谁来解释下！

12、网友木木的小木屋：多少量算大批量，一个月3到40套？

13、网友滑翔者15110776：政府应该低成本收购大批滞销房，进行公共租赁房的改革，确实解决大批年轻人的住房需求。

14、网友用户8085255753953：政府直接用新房用作保障房安置就好啦，不用收购老破小那么麻烦了[吃瓜群众]

15、网友刘杰之音：政府收房有利于投资回收，有利于防止银行暴雷。收了租，有利于解决无买房者住房需求且平抑过高租金。收了卖，有利于稳定房价。

16、网友率真奶酪dw：钱从哪里来才是核心[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

17、网友笑对人生：2030年后世界大量精英人才到中国定居，房价将史无前例爆涨。[赞][赞][赞][赞][赞][赞][赞][赞][赞][赞][赞]

18、网友知情达理梦想UDR：上海政府收购二手房，会不会现在低价进，将来再卖给开发商开发高价出？

19、网友湾区说房：深圳敢为天下先的勇气去哪里了、魄力呢？深圳加油[比心]

20、网友悠闲海洋WpK：收了租给刚需的人，没有刚需买房，二手房卖给谁？房价怎么上涨？