据天泉新闻于2024年08月20日 17时06分09秒发现
，任泽平
：
下半年房地产市场展望热点
，文
：
任泽平团队

导读

当前的房地产形势可以概括为
：
政策环境已接近2014年最宽松阶段
，但形势严峻性为1998年房改以来之最
，已经严重拖累中国经济、就业、地方财政和金融稳定全局
，这是周期性和政策性因素叠加的结果
，需要采取更大力度的救市措施
，否则存在落入日本“失去三十年”陷阱的风险
。但办法总比困难多
，只要采取实质有力措施
，中国房地产还有较大发展空间
。

2024年上半年我国各级政府部门积极优化楼市政策
，力促房地产市场平稳运行
，尤其在经营性物业贷、调降房贷利率、降低购房首付等政策方向发力
，同时上海、广州、杭州、西安等城市放松限购
。截至年中
，政策环境已接近2014年最宽松阶段
。

但地产行业表现不佳
，主要受限于三大因素
：
1）金融机构对涉房类信贷仍持偏谨慎态度
，各类房企合理融资需求落地难；2）需求端疲弱
，房地产处于周期筑底阶段
，资产价格预期下降
，叠加居民收入预期下行；3）部分城市房地产项目纾困进度较慢
，拖累信心恢复
。

房地产是第一大支柱行业
，关系六十多个上下游行业、几千万人就业
，同时房地产是居民最大财富
，关系消费信心
。房地产稳
，则经济稳
，就业稳
。

当前房地产市场供求关系发生重大变化
，2024年下半年房地产形势如何
？如何破局
？我们对2024年下半年房地产市场进行了情景分析
。中性情景下
：
2024年底
，商品房销售面积同比-17.1%；新开工面积同比-19.3%；竣工面积同比-17.9%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约
，预计同比-9.1%
。

我们认为中国房地产市场仍有需求空间
，如果措施有力
，中国不会重演日本“失去的三十年”
，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间
，但是需要尽快促进软着陆
，推出新模式
，作为周期之母房地产稳则经济稳
。

短期看
，下半年需要更大力度的增量政策
，扭转当前的严峻局面
，三招可救地产
：


1）组建3万亿以上的大型住房银行
，利率要低、期限要长、规模要大
，收购开发商的土地和商品房库存
，用于租赁房保障房
，一举多得
，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题
，同时解决新市民的住房保障体系
，将起到各界拍手叫好的效果；

2）全面取消限购
，回归市场化
，释放刚需和改善型需求
，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；

3）持续降息
，包括降低二套房存量房贷利率
，通过降准降低银行负债成本
。此外
，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策
。

长期看
，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式
。

如果采取长短相结合的有力措施
，有望促进房地产软着陆
，为中国经济复苏和就业贡献力量
。

目录

1 形势
：
房地产市场仍处筑底阶段
，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政2 政策
：
下半年政策表述积极
，储备并适时推出新一批增量政策3 预测
：
2024年下半年房地产市场情景分析4 救楼市的必要性
：
房地产是国民经济的第一大支柱
，稳地产能稳经济、稳就业5 短期三招可救地产正文

1 形势
：
房地产市场仍处筑底阶段
，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政

2024年上半年全国楼市延续调整
，政策持续松绑
，重点指标降幅持续收窄但房地产成交恢复进程仍相对缓慢
，主因为居民房价、收入预期偏弱、库存持续累积等
。

新房销售方面
，短期居民购房信心和能力暂未恢复
，市场仍处筑底阶段
。根据国家统计局数据
，2024年1-6月全国商品房累计销售面积4.8亿平米
，同比下降19.0%
，降幅相比5月末收窄1.3个百分点；全国商品房销售金额累计4.7万亿
，同比下降25.0%
，降幅也较上月末收窄2.9个百分点
。从百强房企看
，2024年1-6月百强房企销售总额为2.1万亿元
，同比下降41.6%
，降幅较上月继续收窄3.8个百分点
。百强房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低41.4%至33.2亿元
。二手房销售方面
，二手房市场复苏信号明显优于新房市场
。根据我们监测
，2024年1-6月重点17城二手房共成交4082.6万平
，较去年同期下降12.6%
，降幅较上月收窄了4.2个百分点
。从单月看
，2024年6月监测重点17城二手住宅成交750.9万平
，环比上升0.2%
，同比上升12.9%
。6月二手房成交表现突出
，环同比均正增长
，且同比结束“四连跌”转正
，同比增幅创年内成交新高
。当前二手房分流住房需求
，是政策、周期等多因素催化下的短期现象
。根据中指院数据
，从占比上看
，2024年1-6月二手房销售面积占总销售面积的比重为26.3%
，较2023年全年提升3.8个百分点
。近三年来6月份国内商品住宅现房销售面积占比逐步提升
，2022年6月二手房销售占比仅为15.7%
。二手房分流新房需求主要原因是
：
1）5.17楼市“一揽子”政策落地后
，核心一二线城市纷纷跟进落地
，部分政策直指二手房（如
：
非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内）政策效果逐渐显现；2）居民改善住房品质的意愿增强
，卖旧才能买新
，居民由需求方转为供给方
，二手房挂牌量持续上行
。3）二手房市场处于以价换量阶段
，叠加无交付担忧
，核心区域的二手房更受青睐
。价格方面
，2024年上半年70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增速持续为负
，新房价格仍在筑底阶段
。根据国家统计局数据
，2024年6月
，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%
，降幅比上月收窄0.2个百分点
。北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%
，上海上涨0.4%
。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%
，降幅与上月相同
。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%
，降幅比上月收窄0.2个百分点
，是2024年上半年的首次降幅收窄
。

库存方面
，2024年上半年我国房地产行业面临“存量房产消化”问题
，6月国常会明确提出“去库存”以来
，政策效果稍有显现
。截至2024年6月30日
，我国14个样本城市待售面积合计8147.3万平
，同比增长0.8%；去化周期平均15.2个月
，同比增长了4.8个月
。从重点城市看
，截至2024年6月30日
，北上广深去化周期分别为26.6、8.1、18.4、21.1个月
，除上海外三城去化周期处较高水平
。环比5月同期分别变化了+0.92、+0.26、-2.54、-2.34个月
，可见5.17新政后各地方新政跟随释放
，对广州、深圳库存去化有一定帮助
。同比去年
，北上广深去化周期分别变化了+10.64、+3.88、+3.41、+7.71个月
，一线城市库存整体情况仍需去化
，全面放松依旧是大势所趋
。

2 政策
：
下半年政策表述积极
，储备并适时推出新一批增量政策

2.1 宏观经济政策
：
下半年改革发展稳定任务很重
，宏观政策要持续用力、更加给力

宏观经济方面
，2024年上半年受制于严峻外部环境
，我国经济修复步伐放缓
，政策仍有发力空间；2024年上半年我国GDP同比增长5.0%；其中二季度实际GDP同比增长4.7%
，增速比一季度有所回落
。

三中全会对宏观政策表述积极
，7月召开政治局会议
，表述更为积极
：
“下半年改革发展稳定任务很重”
，“宏观政策要持续用力、更加给力”
，“及早储备并适时推出一批增量政策举措”
。新旧动能转换阶段
，仍需要保持一定的经济增速
，在发展中解决问题
。建议继续降准降息
，降低实际利率
。大国货币政策应以我为主
，稳经济、稳就业是第一目标
，不用担心汇率掣肘和长债利率过低
。经济转暖后
，汇率和利率自然恢复到正常区间；2024年下半年
，可通过

网友看法

1、网友星城房语
：
降房价是第一要务

2、网友神秘漂流瓶NY
：
任泽平不可信
，是伪经济学家
。当时拿的是世界第一的天价报酬却把恒大送进了地狱
，

3、网友思义顾
：
中国一部分人步入老龄化
，一部分青年人进入躺平化
，还谈什么房价
，过5至10年
，鬼城遍地
。

4、网友淡定生活家KJ
：
北京上海的楼市泡沫太大了
，未来下跌的空间一旦打开
，将会让很多人措手不及[玫瑰][玫瑰]

5、网友直率可乐aO
：
你把房地产说是第一大支柱产业
，实业经济是第几大产业
？不要再鼓吹了！房地产的属性上层说的很清楚了！将来就是要逐渐平稳落地就好了
，还是要大力支持发展实体经济才是发展战略出路！

6、网友hotsong1
：
改革改革
，改和革
，缺一不可
。

7、网友幸福雪碧ANf
：
为什么一定要炒房子
？！所有平民都是套一辈子的房奴
，财富集中在这一小撮资本手里
，才甘心吗
？

8、网友嘿嘿哈哈biubiu
：
县城十万一平才合理
，这样经济就会起飞

9、网友我自随风
：
经济什么时候脱离地产
？这几十年耽误再这上面的时间和金钱还少吗

10、网友我色我摄
：
就一招就够了！恢复和强调房子的资产属性
，评估价上调
，抵押融资交易更加便利！[灵光一闪]

11、网友jaking_cheung
：
发展经济是要发展附加值高的高科技产品
，不是钢筋水泥！

12、网友靓仔鱼523
：
[祝福][祝福][祝福]说说恒大的事吧

13、网友未眠人的最后一越
：
恒大你不想想办法了[捂脸]

14、网友火花与星辰
：
不看大势吗
？

15、网友天中净水哥
：
成立一个3万亿房地产银行
，专门收购闲置土地没烂尾楼等问题房地产是一个全新理念
，算是化解房地产危机的良方
，应予以研究和重视！

16、网友乘风破浪的海燕T
：
你还是想想怎么救救老许吧！

17、网友阳光之下
：
如何避免
，就是快刀斩乱麻
， 1.立马降价
。 2.以前房贷免除利息只还本金即可
。 3.开启征资金收离境税30%
。弃国籍税
，征收额度为80%

18、网友桂子飘香44
：
是专家手中房子太多
，急需脱手
，所以拼命鼓吹房地产吗
？先让百姓收入提高一点吧

19、网友海边的涛声
：
一切事情失去人民支持
，后果一定是渺茫的
。

20、网友举杯敬过往
：
先别支招
，你应该多说恒大的问题
，这能解释如今房产困境背后的很多原因