据天泉新闻于2024年09月05日 10时32分36秒发现
，业内
：
存量房贷利率不能简单一降了之热点
，图/ic

“刚预约了一笔提前还款
，现在各种理财都不赚钱
，所以想着不如提前还一点房贷
。”9月3日
，北京市民张晓（化名）告诉贝壳财经记者
，近期正在考虑提前还房贷
。

近期
，市场对于调降存量房贷利率的呼声再起
，有市场传言称
，存量房贷利率或将调降
，同时提出了“转按揭”的可能性
。

事实上
，去年以来存量房贷利率已有大规模调降
，但相较于新发房贷利率依然有较大的利价
，这也使得购房人提前还房贷的热情不减
。

据中金公司的研究数据
，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位
，并且可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间
。

这一现象也反映在上市银行个人按揭住房贷款余额数据上
。贝壳财经记者据A股上市银行半年报数据统计发现
，在6家国有银行和9家股份制银行中
，仅有5家银行个人按揭住房贷款余额较去年底有所增加
。但这15家银行个人住房按揭贷款余额在今年上半年共计减少了3099.57亿元
。

按揭早偿率居高不下、个人住房按揭贷款余额大幅减少
，使得银行业再度走到艰难抉择的十字路口
。

与去年存量房贷利率总体调降境况不同
，如今银行压力更大
。如果银行进一步下调存量房贷利率
，已经到达历史低点的银行净息差将继续承压
，银行业经营风险将有所上升；但如果保持不降
，早偿率持续高企
，房贷作为银行的优质资产不断流失
，同时也将面临来自社会的舆论压力
，银行所要承受的压力依旧不小；而在法拍房大幅增加和流拍不断的当前
，银行资产质量、不良损失等指标同样经受考验
。

一道难题已经摆到台前
：
存量房贷调整之困如何突围
？似乎已经不能靠利率“一降了之”
。

购房人“去意已决”
：
有钱就提前还房贷

“我的二套房利率比现在新发的贷款高太多了
，所以就把手里闲置的15万元提前还款了
，现在房贷余额还有100多万元
。”家住北京的苏柳（化名）向贝壳财经记者介绍
，尽管此前房贷利率已跟随LPR利率有所下调
，但目前的房贷利率依然高达5%
。

按照6月北京市发布的房贷新政
，像苏柳这套位于北京五环外的房子
，新增房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点
，按照当前5年期以上LPR计算
，该二套房贷利率可低至3.7%
。

如此大的利差让她感觉这房贷“太亏”而“不得不还”
。她告诉贝壳财经记者
，她打算只要手里有闲钱就尽快提前还款
，减少房贷利息支出
。

与苏柳的还款理由不同
，张晓则是因为当前理财收益并不理想
，因此他打算每年多提前还款10万元
，“与其在投资中亏损
，不如直接还房贷
，还能省下不少利息”
。

张晓给贝壳财经记者展示了他投资亏损情况
：
这两年基金投资亏损率已经达到50%以上；而最近一笔银行理财在投资一年到期后显示亏损了20元
，这成了压垮他用闲钱理财的“最后一根稻草”
，最终下定决心将资金用于提前还房贷
。

“如果我每年多还10万元
，对我生活的影响不会太大
。”张晓坦言之所以不一次性还清
，还是更多考虑平衡未来收入预期和家庭生活开支
，因此他更倾向于每年还一部分
。

贝壳财经记者发现
，像苏柳和张晓这样分批提前还贷的购房者还有不少
。在某社交平台上
，一位名为“默默”的重庆网友分享了自己的提前还款经历
，她是2021年买的房子
，银行贷款119万元
，最近提前还款后
，房贷金额只剩下34万元
。

“我不是一次性还款的
，而是手里存一部分钱后就去提前还款”默默表示
，选择提前还款源自对月供的压力
，“不想负债”的她计划在2026年全部还完
。

净息差收窄的博弈
：
存量房贷调整的“绊脚石”
？

购房者提前还款的同时
，对存量房贷利率下调的呼声也不断加强
。

多位支持存量房贷利率下调的分析人士指出
，即使不调整存量按揭利率
，居民可能仍在通过提前还贷
，或者通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力
。

贝壳财经在此前发布的《危险游戏！零首付购房、借贷换贷重出江湖 是真香还是真坑
？》报道中发现
，当前部分购房者已有意向通过消费贷等途径置换利率较高的房贷
。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之亦认为
，当前存量房贷利率约为4.1%
，但是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%
，利差会引发房贷人的抱怨；政府也希望以此鼓励消费
。

在新一轮博弈中
，银行净息差收窄风险成了双方交锋的焦点
。

有股份制银行高管在业绩发布会上回应“监管可能允许存量房贷转按揭或者重新协商存量按揭贷款利率”传言时指出
，目前该政策还未得到确认
。但如果相关政策推出
，将会对银行业的存量按揭利率带来一定的影响
。

另有银行业内人士表示
，此前一轮房贷利率政策的调整
，已经给银行的净息差带来压力
，当前商业银行业净息差已经处于历史低位
，进一步降低存量房贷利率将会加重这一趋势
。而银行好不容易维持的净息差环比稳定或将被再度打破
。

根据国家金融监督管理总局数据显示
，今年上半年
，我国商业银行净息差为1.54%
，与一季度持平
。而在多家银业绩发布会上
，银行高管均表示
，稳息差仍是银行业不得不打的“硬战”
。

调整存量房贷利率会如何影响银行净息差
？

中金公司预测
，如果新一轮存量按揭利率调整平均下调60个基点
，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点
。

不过
，中金公司分析师林英奇进一步指出
，当前存款利率下调可以对冲存量房贷利率下调给息差带来的压力
。考虑到本轮存量按揭利率调整的空间可能大于2023年
，银行负债的调整幅度应至少为15个基点左右
。如果负债成本调整到位
，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性
。

降低利率的局限
：
不能简单“一降了之”

存量房贷利率能不能再降
？简单的降低利率能解决当前的问题吗
？

多位业内人士认为的确有空间
，但当前的问题可能并非简单“一降了之”能够解决
。

存量房贷利率如果只是简单降低利率
，对于早偿率下降的作用可能不大
。有资金早偿计划且追求降低负债求安稳的客户对利率的敏感度不高
。业内普遍认为
，在当前贷款利率持续下调的情况下
，真正因为降低利率而停止早偿的客户占比并不多
。

“目前银行所面临的不只是存量房贷利息的问题
，也同样面临本金偿还的问题
。”上海新金融研究院副院长刘晓春指出
，存量房贷的问题不只在于利率较高
，也在于宏观环境下购房人还款能力有所下降
。两大因素叠加
，也让相关贷款的不良率有所上升
。

据贝壳财经记者统计
，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率
，其中19家出现不同程度升高
。其中
，城商行、农商行的个人住房贷款不良率相比国有行和股份行相对较高
，青农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行和渝农商行的个人住房贷款不良率均超过了1%
。

值得注意的是
，今年全国各地的法拍房有所增加
。中指数据显示
，2024年1-5月全国法拍房挂拍量已经达到了27.76万套
，同比增长86.23%
。

“法拍房中有不少住宅是银行处置的不良资产
。”有银行人士告诉财经记者
，由于流拍后再度拍卖需要打折处理
，银行资产也就此折价
，因此银行现在更倾向于继续持有房屋等待处置时机
。

在刘晓春看来
，这无疑增加了银行的经营风险
。法拍房流拍频频发生
，从一定程度上导致了其所在地区二手房市场价格出现超跌
，这进一步加重了房地产市场企稳复苏的压力
，同时也让银行的资产打了折扣
。

不仅如此
，源于房贷的不良也正在向其他贷款品种蔓延
。有银行人士告诉贝壳财经记者
，此前一些用经营贷、消费贷置换房贷的相关贷款
，由于收入不稳定、期限缩短导致月供增多等因素
，已经开始出现了逾期和不良
。而若要解决这些潜在的风险问题
，这已经不是简单降低利率能够解决的问题
。

存量房贷调整如何突围
？

存量房贷调整如何突围
？这是当前所有银行的必答题
，也是一道难解之题
。

首先
，尽管下调存量房贷利率并非万能
，但在业内人士看来
，利率的下调仍然有空间、有必要
。

林英奇认为
，由于2023年存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限
，因此房贷发放时利率加点较高的城市下调幅度较少
。假设本轮转按揭存量利率降至最新发放房贷利率下限
，个别城市存量利率调整幅度最多可能达到75-100个基点
。按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算
，估算存量房贷利率下调100个基点
，可降低借款人月供约600元
，节约月供和总还款额约7%
。

招联首席研究员董希淼指出
，去年存量房贷利率下调主要针对首套房
，而存量二套房贷利率并没有被包含在里面
。从公平公正的角度
，存量二套房贷利率也应调降
。他还建议
，各地也应因地制宜地调整房子套数的认定标准
，亦可降低房贷利率
。

其次
，在存量房贷利率调整之外
，其他的配套措施也应一并跟进
，其中并不排除“转按揭”等方式
。

对于出现本金还款难的客户
，刘晓春认为
，不可简单地按照一般不良处置来处置房产
。而是可以通过重新签订房贷合同的形式来降低风险
。

“当前不少房子的实际价值低于贷款金额
，但银行仍需要做出让步
，并给客户重新做贷款重组的解决方案
。”刘晓春表示
，在重新签订贷款合同时
，银行仍需按照未还部分的贷款金额进行授信
，利率可以将降低至新发利率水平
，期限可进行延长
，从而通过降低客户月供来保证还款
。而对于暂时失业的客户
，也可尝试定制还款金额先少后多的产品
，与其共渡难关并等待经济未来的复苏
，以此降低银行资产风险
。

此外
，有银行人士指出
，解决存量房贷的问题需要各类监管部门通盘考虑
，在防范金融风险与切实解决问题等方面进行深入研究与考量
，切勿盲目“一刀切”
。

董希淼还强调
，存量房贷的调整是特殊时期采取的特殊政策
，不应该成为常规性的政策措施
，否则对商业银行的经营会带来更大的冲击
，亦不利于培养社会的契约精神
。

新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 穆祥桐

网友看法

1、网友人在大湾区
：
我给你补个图吧
，这张图让银行胆颤

2、网友1890207273
：
深圳的还LPR+30个点
，不降天理不容啊[捂脸][捂脸][捂脸]

3、网友禦寶閣
：
分析人士哪里的分析人士[捂脸]意思不降大家该还的还是要还的
。但是有些本身想还而利息很高无法偿还
。而不像现在利息那么低
，谁的房子也不想法拍也不想成黑名单
，难道利息高的人就应该不活了吗[祈祷]那些房贷高的这几年你不降看看房子都是银行的
，这样银行有好多房子可以把房地产垄断[捂脸]转产业
。

4、网友miracle144705768
：
看下上半年银行盈利报表
？银行都赚翻了
，现在存量房利率和贷款利率都快到3%了
，让人们都为银行打工
？

5、网友店小二小伙计19999999
：
银行是钱的中介
，做的是无本生意
，别只记住了利润的契约精神和小团体利益
，而忘记了以服务人民宗旨
，以人民幸福和利益宗旨了吧

6、网友丘丘安
：
有割肉一般难受[灵光一闪]吗
？

7、网友劳什子150
：
存款利息降了
，贷款也要同步

8、网友创作达人
：
一年盈利几百上千亿还在说压力

9、网友随性自由的白云6m
：
银行不能竭泽而渔、焚林而猎
，再不降存量房贷
，恐怕毛都没有了！况且前些年
，存量房业主给你们做了多大贡献
，你们也清楚
，难不成冤大头要当一辈子

10、网友洒脱海风CW
：
全国人民都给银行打工

11、网友豁达漂流瓶EHR
：
只顾银行
，不顾广大房主的利益同样会出大问题的！

12、网友查漏补缺一馊主意
：
金融业的高工资还的有保证[大笑][大笑][大笑] 5万变3万肯定受不了

13、网友活在当下
：
如果能和买车一样零利率
，房地产会飞起来

14、网友隽豆
：
银行赚钱的时候咋不说了
，啥甜头都他吃了

15、网友豁达漂流瓶EHR
：
要普降才公平！

16、网友北京老破小
：
北京都跌成狗了
，不跌30%连看房都没有[我想静静][我想静静][我想静静]

17、网友跟风的蚕
：
刚结清交行的
，这帮吸血鬼
，如果不是断供和结清越来越多
，也不会主动让利于民的
，我是不跟他们玩了
，希望能为降息助一份利吧

18、网友贾青^O^
：
多想想为老百姓减负
，少想银行的利益
，有了闲钱才能促进消费
，拉动增长
，盘活经济
，你的标题无非钱不在银行口袋就在老百姓口袋
，在百姓口袋不如在银行口袋

19、网友甜瓜007
：
银行就是吸血鬼

20、网友努力奋斗的山里娃
：
中国的银行就是个吸血鬼…